過去幾年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一二線城市和三四線城市的分化，預(yù)計今年之后將經(jīng)歷相反的分化過程。在棚改貨幣化退出的滯后效應(yīng)、疫情導(dǎo)致居民收入雪上加霜的背景下，預(yù)計三線以下城市的地產(chǎn)銷售下半年有回落壓力，由于三線以下城市占商品房體量的70%，后期需要警惕趕工效應(yīng)的弱化導(dǎo)致地產(chǎn)用鋼需求的減弱。
棚改是過去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅(qū)動，但棚改退出的滯后效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)：從2016-2018年，三四線城市棚改貨幣化對商品房銷量的貢獻接近20%，是過去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅(qū)動。但從2019年開始，棚改規(guī)模減半，預(yù)計今年之后棚改退出的滯后效應(yīng)將進一步顯現(xiàn)。由于三線以下城市占商品房銷售面積的比重在70%左右，三線城市的走向?qū)Q定地產(chǎn)的整體走向。
疫情雪上加霜，利率下降效果較弱：疫情黑天鵝導(dǎo)致居民收入預(yù)期受到影響，特別是消費行業(yè)和制造業(yè)都是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其中涉及的就業(yè)人員主要是三線以下城市居民，將使得居民購買力下降。今年貨幣政策持續(xù)寬松，作為“核心資產(chǎn)”的一二線城市房產(chǎn)，利率的下降將刺激這些城市商品房銷售的上升。但對于廣大三線以下城市而言，主要是剛需房為主，依賴的是購買力的上升，在過去幾年房價大幅上漲以及居民杠桿明顯抬升之后，需求被明顯透支，對于利率的下降不再敏感。如果貨幣政策寬松帶來的需求增量不能彌補收入下降帶來的需求減量，在經(jīng)過恢復(fù)性反彈之后，商品房銷售面臨回落壓力。
三線以下房地產(chǎn)將成為需求的預(yù)期差：如果最近幾個月新開工增速不能大幅回升，下半年存量項目的減少將使得地產(chǎn)的耗鋼面積增速將進一步下降，鋼材需求的強度面臨較大減弱的風(fēng)險。但地產(chǎn)趕工效應(yīng)的減弱存在時間上極大的不確定性，在基建確定性增長、一二線房地產(chǎn)市場相對確定性復(fù)蘇的背景下，三線以下房地產(chǎn)將成為影響鋼材需求預(yù)期差的主要因素。（中信期貨） |
